當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從制造業(yè)的增量時代，進入服務(wù)業(yè)的存量時代，如何通過舊城改造，城市更新，嫁接消費升級的需求，是一門大課題。未來十年在城市更新的版圖中，開發(fā)商和運營商，乃至資產(chǎn)管理方，都是同等重要的角色。
近日，上海市市長應(yīng)勇在調(diào)研市規(guī)土局時強調(diào)，今后上海用地不可能通過增量來解決，只能在盤活存量上做文章，核心是要更集約、更高效、更優(yōu)質(zhì)地利用土地，進一步提高土地利用效率和土地產(chǎn)出率。這進一步印證了存量地產(chǎn)是助推城市創(chuàng)新發(fā)展的重要推手。
什么是城市更新?城市更新是城市規(guī)劃中非常專業(yè)的詞語。它的定義是：消費升級場景下的創(chuàng)新內(nèi)容植入。城市更新的重點，應(yīng)該在于那些被低估的，沒有被挖掘的資產(chǎn)價值，通過創(chuàng)新改造，注入新的內(nèi)容，激發(fā)新的活力。
城市更新正在成為上海經(jīng)濟的一個新增長點，存量也已經(jīng)成為投資者和開發(fā)商的關(guān)注點。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年上海共有127.72萬平方米商業(yè)經(jīng)歷改造，項目主要位于內(nèi)環(huán)及中環(huán)內(nèi)，其中核心商圈所處的內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%。
上海市政府對于城市更新的理念，一直是走在了全國的前列。有聚焦與棚戶區(qū)改造的，有聚焦于改造低坪效空間的，也有將老廠房改造成為創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的，還有把歷史老舊建筑改造成為特色酒店的。其中，90年代末瑞安集團對新天地的改造項目，堪稱經(jīng)典。通過注入城市商業(yè)的時尚內(nèi)容，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成了充滿經(jīng)濟活力的新天地!上海新天地開創(chuàng)的舊城改造的模式，被杭州乃至全國其他城市的舊城改造項目紛紛仿效，但至今從未被超越。
再舉個當(dāng)下的例子，銅仁路88號項目，建筑面積近5000平方米，毗鄰上海展覽中心、波特曼和錦滄文化等地標建筑。它曾經(jīng)是靜安核心商圈中的斷層片區(qū)，未來通過注入新的內(nèi)容，激發(fā)新的生機，就能印出一張連接上海展覽中心的，代表都市新體驗的靜安新名片。
銅仁路88的春日街景
借鑒美國最大的另類投資公司黑石集團投資房地產(chǎn)的核心策略“Buy It，F(xiàn)ix It”(買下它，整好它)，指的就是城市更新中的商業(yè)資產(chǎn)改造、裝修與提升運營。同樣，中國一線城市存量地產(chǎn)所爆發(fā)的商機，始于危房樓宇，老舊建筑的改造，成于內(nèi)容提升、消費升級背景下的新零售、新辦公。這一改造過程中，運營方、資產(chǎn)管理方的角色至關(guān)重要。
在擁抱和憧憬“存量更新”“舊城改造”的同時，也需要警惕一些誤區(qū)。誤區(qū)一，以為改造高大上的空間就能賺錢;誤區(qū)二，以為把空間做漂亮就能帶來消費。我主張，如果傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)和服務(wù)已經(jīng)運營較好，那么就不用破壞原來的生態(tài)。
正如國家住建部政策研究中心發(fā)布的《中國城市更新研究報告》中指出的，我國已從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到城市有機更新的新階段。城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理，甚至保持原有建筑外貌不變情況下的城市的有機更新。
平衡好政府、投資人、老百姓三者的需求和利益，是城市更新這個課題成功解題的關(guān)鍵，也是開發(fā)商和資產(chǎn)管理運營商，在營商之上的社會責(zé)任。
